План инвестиций и реализации проекта строительства СПА-отеля на берегу Черного моря

Поиск инвестора или продажа элитного участка земли площадью 6 Га в Краснодарском крае

Бюджет проекта

Срок строительства каждой из очередей – 24 мес
Общий бюджет проекта составляет 2,146 млрд.руб., себестоимость 1 кв.м. - 40,8 тыс.руб.

Реализация Проекта предполагает строительство двух очередей с временным промежутком в 1 год.

Инвестиционная фаза каждой очереди – 24 мес., график финансирования Проекта соответствует графику инвестиций.

Общий бюджет Проекта, с учетом стоимости земельного участка, строительства 1 и 2 очереди, СПА центра составляет 2 146 млн. руб., в т.ч.:

  1. 1 очередь – 953,5 млн. руб., в т.ч. земельный участок – 250 млн.руб.;
  2. 2 очередь – 1 192,3 млн. руб.

Совокупные затраты проекта предполагают полное обеспечение комплекса необходимым оборудованием и мебелью

Строительство СПА-центра, а также приобретение земельного участка предполагаются в рамках реализации первой очереди проекта

Полная себестоимость строительства 1 кв.м в рамках проекта составит 40,8 тыс.руб./кв.м.

Объем затрат на реализацию Проекта, руб.
Доля затрат в общем бюджете Проекта, %

Прогноз выручки

Выручка гостиничного комплекса прогнозируется исходя из выручки от сдачи номеров, выручки от ресторанов и кафе, а также выручки от SPA и прочих услуг

Выручка гостиничного комплекса прогнозируется в разрезе выручки от сдачи номеров, выручки от ресторанов и кафе, выручки от SPA и прочих услуг

Прогноз выручки от сдачи номеров базируется на количестве доступных номероночей в год, их заполняемости и средней чистой стоимости продажи одного номера (ADR)

Темп роста ADR в прогнозном периоде составляет 4% в год и основан на консервативных прогнозах по отрасли

Выручка от ресторанов и кафе прогнозировалась исходя из выручки от сдачи номерного фонда, поскольку заполняемость номеров и число постояльцев являются ключевыми факторами, определяющими степень востребованности других видов услуг

Выручка от ресторанов спрогнозирована на уровне 26% от общей выручки гостиничного комплекса, выручка от оказания SPA и прочих услуг – 24%, сдача номеров – 50%. Структура выручки является типичной для отрасли.

Прогноз выручки, 1 очередь, тыс. руб.
Прогноз выручки, 2 очередь, тыс. руб.

Более подробный анализ денежных потоков в бизнес-плане Проекта.

Cкачать бизнес-план SPA-отеля

Прогноз себестоимости

Прогноз себестоимости осуществлен исходя из наличия прямых и общехозяйственных затрат
Для расчета уровня затрат использованы среднеотраслевые данные по гостиницам со схожей концепцией

Себестоимость деятельности гостиничного комплекса прогнозировалась исходя из наличия:

  • прямых затрат
  • общехозйственных затрат

Прямые затраты по каждому виду деятельности прогнозировались исходя из среднеотраслевых данных о величине каждого вида затрат в выручке от конкретного вида деятельности

Общехозяйственные расходы включают в себя административные расходы, расходы на продвижение, коммунальные платежи и вознаграждение за управление

Прогноз общехозяйственных расходов осуществлен на основании среднеотраслевых данных о величине каждого вида затрат в общей выручке гостиничного комплекса

В целях определения среднеотраслевых уровней затрат использовались данные по функционирующим гостиницам со схожей концепцией категории 4*

Прямые затраты, в % от выручки по видам деятельности

Вид расходов
Отель мировой сети 4*, Москва
Частный отель 4*, Геленджик
Среднее, в расчет
Номерной фонд
15%
15%
15%
Службе питания
50%
60%
55%
СПА и прочее
45%
55%
50%

Общехозяйственные затраты, в % от всей выручки

Вид расходов
Отель мировой сети 4*, Москва
Частный отель 4*, Геленджик
Среднее, в расчет
Административные расходы
10%
12%
11%
Продажи и маркетинг
4%
4%
4%/5% *
Коммунальные платежи
3%
5%
4%
Вознаграждение з а управление
4%
4%
4%
* Среднеотраслевая величина расходов на продажи и маркетинг составляет 4% от общей выручки. В рамках проекта данная величина заложена на уровне 5% в целях ускоренного продвижения на рынке

Прогнозный отчет о прибылях и убытках

Чистая прибыль за 2024 год по прогнозу составит 833 159 021 рублей при Чистой рентабельности 25,8%
Выручка в разрезе себестоимости и чистой прибыли, %
Выручка и чистая прибыль Проекта, тыс. руб.
Денежные потоки Проекта, тыс. руб.

Более подробный анализ прибылей и убытков в бизнес-плане Проекта.

Cкачать бизнес-план SPA-отеля

Финансовая эффективность Проекта

Анализ эффективности Проекта демонстрирует, что наибольшая эффективность достигается при реализации обоих очередей проекта. При данном варианте совокупность показателей эффективности достигает максимальных значений

Реализация каждой из очередей Проекта по отдельности также является целесообразной. При этом на показатели эффективности 1 очереди существенное влияние оказывает полное включение в бюджет очереди затрат на выкуп земельного участка и строительство SPA-центра

Общехозяйственные расходы включают в себя административные расходы, расходы на продвижение, коммунальные платежи и вознаграждение за управление

Следует отметить, что полученные показатели эффективности являются типичными для гостиничного бизнеса: срок окупаемости гостиничных проектов 4* составляет, по оценкам консультантов рынка (Knight Frank, JLL, ADG), 7-12 лет. Приведенные данные подтверждают достоверность осуществленных прогнозов

Показатель
Проект (1+2 очередь)
1 очередь
2 очередь
Объем инвестиций
2 146
954
1 192
Чистая приведенная стоимость (NPV), млн. руб.
2 098
408
1 686
Период окупаемости, лет
5,9
6,4
4,7
Дисконтированный период окупаемости, лет
7,8
~10,0
5,9
Внутренняя норма доходности (IRR), %
34%
25%
43%
Индекс доходности инвестиций (PI)
1,8
1,4
2,2

Анализ стоимости земельного участка

Стоимость земельных участков, аналогичных участку для реализации Проекта, составляет в среднем 700 тыс.руб./сот., в то время как стоимость земельного участка в рамках Проекта – 300 тыс. руб./сот. Таким образом, оценочная стоимость участка ниже аналогичных предложений рынка

Бюджетом Проекта предусмотрены затраты на выкуп земельного участка в размере 250 млн. руб.

Анализ стоимости предложений на первой линии побережья в районе реализации Проекта демонстрирует, что оценочная стоимость участка ниже стоимости аналогичных предложений

Как правило, стоимость земельного участка составляет 10%-20% в стоимости аналогичных проектов.  Исходя из расчетного показателя NPV, а также бюджета Проекта, стоимость участка составляет 11-12% от указанных величин. Таким образом, оценочная стоимость участка находится у нижней границы рыночно обоснованного диапазона

Средняя стоимость аналогичных участков, выставленных на продажу, составляет 700 тыс. руб./сот., тогда как стоимость участка в рамках Проекта рассчитана исходя из стоимости 300 тыс. руб./сот.

Вместе с тем, предложение участков у воды ограничено: Туапсе - 15 предложений , Краснодар – 8, предложений, Геленджик - 11 предложений

Почему инвестиция сработает

Четыре документально подтвержденных факта про участок земли 6 Га на первой линии Черноморского побережья в поселке Новомихайловский, Краснодарский край

Участок в 60 метрах от моря

С участка открывается панорамный вид на черное море. Имеется лестничный спуск к воде.

Разрешенное использование

Строительство и эксплуатация гостиничного комплекса «Дружба»

Ограниченное предложение

На 2016 год участков у воды на продажу: Туапсе – 15, Краснодар – 8, Геленжик – 11 предложений

Стоимость участка

300 тыс. руб./сот. стоимость участка в рамках проекта, при средней стоимости аналогов по рынку 700 тыс. руб./сот.

Команда

Компания обладает компетенцией в строительстве загородного жилья в Москве и Санкт-Петербурге, реализации крупнных инвестиционных проектов.

?
Присоединиться

Как мы будем работать

1. Встреча в офисе
2. Предоставление документов
3. Договор о намерениях
4. Выезд на объект
5. Согласованный протокол, утвержденный главой местного поселения
6. Геодезическая съемка
7. Договор купли-продажи

Свяжитесь с нами сейчас

Узнайте, на каких условиях вы можете войти в проект.
+7 812 984-87-37
Мы заботимся о конфиденциальности ваших данных.

Спасибо за проявленный интерес! Ваша заявка отправлена. Скоро мы с вами свяжемся.

Ошибка! Попробуйте ввести данные еще раз.